Kallhyra bromsar energieffektiviseringen av fastigheter

Fastigheter står idag för cirka 40 procent av Europas koldioxidutsläpp. Enligt EU:s målsättning ska växthusgasutsläppen reduceras med 20 procent till år 2020 och 50 procent till 2050. Vilket är en helt nödvändig målsättning. Vårt samhälle och sätt att leva måste bli mer hållbart. Likväl saknar en stor del av landets fastighetsägare ekonomiska incitament att göra sina fastigheter mer energieffektiva.

Visst finns det undantag och aktörer som aktivt arbetar med hållbarhet som ledstjärna, men för flertalet ligger fokus fortfarande på kostnadsbesparingar snarare än isbjörnar och smältande havsisar.

Nu behöver det ena inte utesluta det andra, tvärtom. Men så länge majoriteten av kontor och affärslokaler tillämpar kallhyra blir det hyresgästen som har ekonomisk vinning av en minskad energianvändning. Vän av ordning kan här påpeka att detta är helt i linje med det EU-direktiv som finns angående individuell mätning och debitering. Problemet är att den nuvarande tillämpningen av kallhyra inte bidrar till en ökad energieffektivisering. Fastighetsägaren är den som behöver agera och arbeta med införande av ny teknik, material och lösningar samt se byggnaden som en helhet som kan energieffektivisera. Men varför prioritera det arbetet när det ändå är hyresgästen som tar notan för att värma sin lokal?

 

Kallhyra – incitamenten saknas

I teorin innebär kallhyra att hyresgästen blir mer intresserad av frågor som rör uppvärmning, el och vatten. Det skulle i sin tur innebära en minskad energianvändning och därmed minskad miljöbelastning. Ett flertal undersökningar pekar dock i motsatt riktning.Låt oss anta att ett företag hyr en kontorslokal. Låt oss också anta att lokalen är relativt lågt utnyttjad och att varje medarbetare disponerar 20 kvadratmeter. Om vi vidare antar att medellönen är 30 000 kronor blir lönekostnaden per år cirka 500 000 kronor per anställd. Vidare kan vi räkna med en kostnad om 1 000 kronor per kvadratmeter i hyra och 100 kronor per kvadratmeter för värme, kyla och ventilation.Företagets kostnader per kvadratmeter och år blir då 100 kronor för energi, 1 000 kronor för hyra och 25 000 kronor för löner, det vill säga totalt 26 100 kronor.Ur ett företagsekonomiskt perspektiv är det därför tämligen irrelevant om kostnaden för energi är 50, 100 eller 150 kronor. Dessutom blir alla större investeringar såsom byte av fönster eller uppvärmningssystem nästan helt omöjliga att genomföra då dessa är fastighetsägarens egendom. Kvar blir bara möjligheten att “snåla in” på värme, ventilation och kyla vilket absolut inte är bra för välmåendet och produktiviteten hos de anställda. Det gynnar varken hyresgäst eller AB Sverige. Bättre då om man genom att ”slösa” på energi kan få fler nöjda medarbetare. Resultatet ett icke hållbart och miljövänligt förhållningssätt och agerande.

Varmhyra – effektivisering gör skillnad

För ett fastighetsbolag som tillämpar varmhyra är kostnaden för värme, ventilation och kyla normalt den tredje största, efter underhåll och kapital. I exemplet ovan står energikostnaden för 10 procent av omsättningen vilket i dag är lågt räknat för de flesta byggnader i Sverige.Tillsammans med direktavkastning är driftnetto fastigägarens viktigaste nyckeltal. Driftnetto definieras som”Årligt överskott som står till förfogande för förräntning av totalt fastighetskapital sedan utbetalningar för drift och underhåll dragits från bruttoinbetalningarna.” Varje enskild energibesparande åtgärd som fastighetsägaren gör ger ett ökat driftnetto, vilket resulterar i ett förbättrat resultat och ökat värde på fastigheten.Därmed finns det ekonomisk vinning och rimligt intresse för effektivisering i denna grupp, till skillnad från i fallet med kallhyra.Att mäta och debitera energianvändning som i är huvudsak beteendeberoende såsom tappvarmvatten och el för verksamheten torde förmodligen bara vara av godo. Däremot lär inte detsamma gälla för värme då värmeförlusterna i en byggnad primärt är beroende av utomhustemperaturen. Kvar för hyresgästen återstår möjligheten att sänka sin inomhustemperatur men samtidigt ställa sig frågan: Ska jag betala 10 200 kronor per månad i hyra och trivas eller 10 000 kr och frysa? På den frågan svarar nog flertalet det förstnämnda alternativet. Sen är det frustrerande att se fönster på glänt mitt i vintern, men det är en annan historia.

Nya användbara hyresmodeller måste utvecklas

Frågan om kallhyra kontra varmhyra kopplat till energieffektivisering är inte ny. Ändå händer det väldigt lite som för utvecklingen framåt. Särskilt om vi vill nå de uppsatta miljömålen. Just därför behöver också frågan vara ännu högre upp på dagordningen. Politiker, fastighetsbransch, intresseorganisationer och experter inom energieffektivisering behöver i större utsträckning arbeta med en gemensam målbild och effektiva lösningar som är enkla att förstå och som skapar verklig nytta för hyresgäster, hyresvärdar och vår gemensamma miljö.Förutom fler goda exempel behöver incitamentsmodeller utvecklas som gör energieffektivisering intressant i alla led. Det kommer även i framtiden finnas fastigheter där kallhyra behöver tillämpas men att vi idag inte har en större andel hyresavtal som använder varmhyra är ett stort problem.